(原标题:4年前买了二手房 如今为过户打官司 法官:买二手房验明房源是关键)

  很多外地人看中了昆明的气候,近年来到昆明买房的人越来越多,远在深圳的王某夫妇2014年在呈贡买了一套二手房。但郁闷的是,虽然交房几年了,可房东至今都没有配合办理过户手续。他们猜想是因为房东想变卦不卖了,故意违约。于是将房东告上呈贡法院,要求房东配合过户,并且赔偿10万元的违约金。而房东却称,自己一直都是积极履行合同义务配合王某夫妇,是他们违约在先,擅自变更了买受人,新的买受人还有欺诈的嫌疑。9月25日,呈贡法院在云南民族学院开展“阳光司法进高校”活动,公开开庭审理了此案。

  买房夫妇:购房后先付了40万元

  2014年10月,远在深圳工作的王先生、曹女士夫妇通过中介,看中了呈贡天润康园小区一套二手房子,这套房子主人是常先生、李女士夫妇单位团购。

  在中介的引导下,双方签订了房屋买卖合同,王先生、曹女士夫妇花70万元买了这套房子和带的一个车位。

  购房后,王先生夫妇按约先后支付了40万元,剩余的30万元尾款双方约定之后再付。由于王先生夫妇长期在深圳工作,两人出具了公证书授权委托李某帮忙办理房屋及车位买卖相关事宜。

  因为这套房子的产权证一直没办好,双方签订房屋买卖合同时已在公证处做了房屋转让预约合同的公证。

  王先生夫妇称,这两年房价上升,卖方也多次向他们表达不愿意出售房产的意愿,但他们都没有同意,并要求卖方配合办理过户手续,但卖方一直不配合。

  为此,今年7月,王先生夫妇一纸诉状将卖方常先生夫妻告上法庭,要求判令卖方按照约定继续履行合同,同时判令卖方按照约定支付违约金10万元。

  卖房夫妇:对方表示没有能力支付尾款

  针对王先生的说法,卖方常先生则说:双方确实自愿签订过房屋买卖协议,王先生从来没有通过自己的银行账户转过钱到他的账户里,而是其他人转过钱到他的账户里,在这期间,王先生还说过,在深圳的生意做得不怎么好,经济条件不好,想放弃购买这套房子。

  2018年5月24日,常先生、李女士夫妇拿到了房屋的产权证。双方到房管局办理过户手续时,因为王先生夫妇没到场,一直委托李某在操办。在办理过程中,李某要求把买房人变更为自己,双方还签订了买卖协议。为此,双方发生了争执,过户暂时搁浅。

  为此,常先生夫妇认为李某涉嫌欺骗,将李某告到呈贡区法院,要求撤销和李某签订的买卖协议,目前,此案正在审理中。

  法庭上,卖方代理人认为,卖方不存在违约情况。2014年10月,双方签订房屋买卖合同后,卖方将房屋交给买方使用,已经履行了大部分的义务。2018年5月,卖方取得房屋产权证当天,积极按照合同约定,与原告代理人李某办理过户事宜,一直都在积极配合履行买卖合同,不存在违约情况。

  “我们认为造成房屋未过户的原因是买方及其代理人所致,是买方存在违约情形。”卖方代理人说。首先,直到办理过户手续时,卖方才得知,房屋实际上是要过户到买方受托人李某名下。他们认为,房屋买卖合同变更买受人,属于重大条款变更,应当征得合同相对人同意的情况下才能进行变更,而非单方授权就可以变更合同条款。其次,买方在今年5月24日已明确表示其贷款存在问题,不能支付剩余款项,是买方违约在先。

  对此,买方的代理人则认为,双方签订了房屋买卖合同合法有效,而且买方已按约定交付房款40万元,他们也已经准备了现金30万元随时可以支付剩余尾款,双方签订的买卖合约应当继续履行。“买方因为贷不了款,请受托人帮忙贷款的事,实际上双方之前也沟通过,不存在所谓的欺诈。”买方代理人说。

  庭审最后,审判长组织双方进行调解,买方代理人提出调解的前提是要按约定继续履行合同。对此,卖方代理人表示,可以继续履行合同,但买方要支付40万元违约金。最终由于双方分歧较大,调解未果。

  本案将择日宣判。

  法官提醒:购买二手房 验明房源是关键

  审理本案的审判长李解庭后接受采访时说,近年来,呈贡区二手房买卖纠纷增多。目前,呈贡法区院审理的二手房屋买卖合同纠纷案件主要有3个特点:受经济利益驱动促使当事人欠缺信守承诺的诚信意识;涉案标的数额较大,当事人双方的对立情绪较强;合同外第三方的行为导致二手房屋买卖合同纠纷增多。

  在购买二手房的过程中,买方应该注意些什么?

  第一,在签订房屋买卖合同之前,买方应该重视房源的真实性,主要看房屋是不是真在卖方名下,房屋是否有法院查封或者是抵押登记这类的权利限制,因为这会导致你不能办理过户手续。因此,在签合同之前,要到相关部门查询房屋的情况。

  第二,重视合同条约中对违约条款的约定,比如对方如果未按约定交付房屋,应承担什么样的违约责任,这些都应在合同中明确。

  第三,如果出现一方反悔的情况,另一方在没有违约的情形下,可以及时向法院提起诉讼,还可对涉案房屋进行保全。(记者 柏立诚 摄影报道)