上月,历经36轮角逐,位于昆明市西山区前卫街道办事处南坝社区的两宗土地,从住宅地块起拍价10079元/平米起,最终以13853元/平米成交,溢价率37.11%。据悉,该土地总价37.22亿元,综合亩单价2955万元,综合楼面价10759元/平米,而住宅地块楼面价高达13852元/平米,住宅地块含外挂实际楼面价14411元/平米,溢价率37.44%。这是继恒隆广场之后,拍出的最高单价。

  此次竞拍信息一发布,便吸引了绿城、中铁建、新希望、金地、龙湖、中梁、中海、卓越、中交等品牌房企报名参与,竞买保证金超100亿元。最终,龙湖摘得桂冠。相比去年8月1日,碧桂园潘家湾的拿地单价1382万元/亩,翻了一倍多,再次鉴证了万达双塔片区保值增值的核“芯”价值,二环外房价破两万或将成为事实。

  “双塔片区”大变身

  2019年以前,昆明还没有“双塔片区”这个概念,更早之前叫做“金产区”,大多数在昆明待了一定年限的人应该都听过。2011年,海埂路片区1号地块正式启动了中国昆明泛亚金融产业中心园区(简称“金产区”),由此拉开了“金产区”的建设。

  2014年以前,滇池会展、巫家坝、草海等片区尚处于规划和起步阶段,昆明城市发展核心仍聚焦于一二环内,城市“南延”无力可借、无点可撑。2014年10月,昆明西山万达广场营业,总建筑面积约18万平米,集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体,已入驻包括万达影城、华润万家超市、大玩家、宝贝王、婴格、宝力豪健身等众多主力商家,为向南的人流及客群提供了丰富全面的商业支撑。2015年12月,万达昆明双塔交付,陆续吸引了约500家知名企业入驻办公,涵盖房地产、金融、互联网科技等各行业的世界500强企业、中国500强企业,形成了上下游产业链完备、写字楼业态经济明显的“平台型”写字楼。在昆明的城市规划中,万达昆明双塔片区被定位为集金融管理、金融创新、产品研发、信息交流、人才培养等功能于一体的金融产业核心区。

  2019年5月,昆明市西山区政府发布《西山区双塔片区(原金融产业园区)控制性详细规划调整及城市设计》批前公示,将“金产区”更名为“双塔片区”。调整之后的万达商圈,定位从产业园区变成以综合服务、活力居住、绿色游憩为核心功能的城市综合活力发展片区。随着片区控规调整,大型房企集中进驻,万达昆明双塔片区在承载城市“南延”进程的商务聚合和支点作用进一步凸显。

  何以地价高过一环

  该片区地价为什么可以高过一环,要从以下几个方面来分析。

  首先,区位优势明显,交通便利、商圈环绕、学校众多、就医方便,都是支撑这一片区发展的重要因素。

  片区位于南市中心点,连接主城区、巫家坝、会展片区、草海片区。虽然片区内没有地铁是个遗憾,但规划中的7号线将从旁边经过;周边有二环、希望路、日新路等主干道;距离昆明火车站1.5公里。总的来说,属于城市的核心枢纽位置,交通优势突出。

  该片区内商圈环绕,为流入片区的人群提供了全面的商业支撑,成就了万达双塔商圈。更特殊的是,围绕着双塔商圈,周边密集环绕着云纺商圈、大悦城商圈、润城第二大道商圈、南亚商圈、爱琴海商圈,这样密集的商业环境,昆明独一无二。

  目前,片区内的学校并不算多,但周边1.5公里内,有前卫幼儿园、海贝中英文小学、师大附属润城学校、北大附中云南实验学校、西山区实验学校等学校,对于家长来说,即便周边现有配套不怎么样,但与对口好学校相比,啥都不是事。记者还了解到,片区周边3公里内,有昆明市儿童医院、云南省第一人民医院、云南省中医院(滇池院区)、昆明口腔医院等医院,满足家人不同的看病需求。

  其次,规划全面。未来,片区将形成“一核、一带、两轴、三廊、四区”的结构。一核:综合服务、商贸聚集发展中心核;两轴:日新路综合服务发展轴、希望路宜居生活轴;三廊:绿荫大道、日新路、前旺路三条联通盘龙江的景观廊道;四区:以万达及周边商务、商贸功能聚集的综合商贸聚集区、商住混合发展区及两个配套服务区。

  按照新的规划要求,片区要以万达双塔为地标性建筑,周边新建建筑合理高度不得超过200米,一般高层居住建筑控制在80米以下,地块容积率在0.4-6之间,提升了居住的舒适度。其中最引人瞩目的是:原来接近6成的商业开发用地,锐减到只有4成,而住宅用地则从4成多增加到6成;教育方面,规划小学189班、初中99班、高中60班,将建成1所完中、两所九年一贯制学校、6所小学、9所幼儿园,涵盖幼儿园到高中的全年龄段教育配套。整个片区还规划有社区服务中心、青少年活动中心、文化馆、老年服务站点、菜市场、公交站、医院等全套的社区生活服务配套。

  最后,房企扎堆,后续开发潜力大。目前,片区内有蓝光、金地、雅居乐、上海复地、绿地等房企,周边还有润城、碧桂园等房企,大有连片开发的趋势。片区总规划面积约3600亩左右,除去已出让的266亩土地,片区内尚有大量未开发地块,越来越多的房企也会争相入驻,在政策利好、区位利好、规划利好的共同影响下,将成为主城区最好的居住区。

  片区房价会突破2万吗

  首先,从已拍地块来看。昆明雅府,是雅居乐在该片区拿地的项目推广名,也是雅居乐在昆明的第三个项目,位于万达广场东侧望江路附近,紧邻南博路。面积约96亩,含30亩商业用地及66亩住宅用地,土地单价约1631.9万元/亩,楼面价约4079-7649元/平米,容积率在3.2-6之间,建筑密度19.5%,由绿地香港与雅居乐共同开发,规划有11栋22-23层的住宅及国内连锁幼儿园、生鲜超市等公共设施;复地云极,是上海复地首次入昆的拿地项目,位于日新路与希望路交会处。面积合计169.54亩,含129.94亩商住用地及39.6亩商务金融用地,楼面价约4896-6120元/平米。项目分三期开发,项目后期将引入一家国际医疗机构,项目定位为大健康蜂巢综合体,一期项目产品为全南北向通透板楼,基本可以确定为改善型产品。按照雅居乐和上海复地的拿地价来看,这样的楼面价,加之开发商投入的运营、税费等各项开支成本,未来的住宅房价很有可能达到2万元/平米。

  其次,从周边楼盘价格来看。以片区新盘昆明隆盛府为例,项目由碧桂园集团、大悦城控股、螺蛳湾投资双世界五百强联手打造,坐拥大悦城、南屏街商圈、万达商圈等繁华商业;周边学校、医院等一环内成熟生活配套较为齐全。该项目已于3月22日开盘,面积130-260平米,配套齐全,交通便捷,均价21000元/平米。

  总体而言,在城市“南延北拓”发展、巫家坝片区未来辐射能力的共同影响下,本次万达双塔片区的重新规划将带动这一片区的蓬勃发展。物以稀为贵,目前双塔片区内及周边几乎没有新盘可售,就连二手房源也不算多,加之区位、配套等因素,以及西山区的房价在昆明主城五区中一直处于领跑地位,以后该片区甚至西山区的房价或将被推向新高。本报记者 阿芳